PREDNOSTI IN PASTI NAKUPA NEPREMIČNINE V OSEBNEM STEČAJU

I.Uvod

Namen postopka osebnega stečaja je poplačilo upnikov, ki se uresniči z unovčenjem dolžnikovega premoženja. Nakup v stečaju je varen in še vedno dobra priložnost, a poznati morate osnove postopka v katerem kupujete. Le tako lahko predvidite možna tveganja in časovnico, ki jo zahteva postopek.

Če se v osebnem stečaju prodaja nepremičnina v kateri dolžnik živi (395. člen ZFPPIPP), mu sodišče s sklepom o prodaji naloži, da nepremičnino v treh mesecih izprazni in izroči upravitelju. Večina se izseli prostovoljno, ne pa vsi. V takem primeru zakon nalaga upravitelju, da dolžnika prisilno izseli (4. odstavku 395. člena ZFPPIPP). Ker za to ni tehnično usposobljen, nima pomočnikov in skladišč, jo opravi redko, kar pomeni, da kupec kupi zasedeno nepremičnino in mora za prisilno izselitev dolžnika v izvršbi poskrbeti sam.

II. Javna dražba, prednosti in slabosti

Javna dražba z zviševanjem cene je najbolj pogost način prisilne prodaje. Kupec mora poznati pravila postopka v katerem kupuje, saj se dražba v izvršbi in stečaju razlikujeta. Delita pa iste prednosti in slabosti. Razlog za nakup je večinoma dobra cena. Na javni dražbi so prisotni vsi, ki plačajo varščino, tam se torej srečajo resni in špekulativni kupci. Draženje poteka na licu mesta, fizična prisotnost pa daje možnost predvideti naslednji korak konkurenta. Najboljši ponudnik je znan vsem in takoj po dražbi. Kar je slabost dražbe za enega udeleženca, je za drugega nedovoljena prednost. Gre za možnost dogovarjanja med potencialnimi kupci (opozarjam, da gre za kaznivo dejanje po 216/2 členu Kazenskega zakonika-1). Špekulativni kupci praviloma nimajo denarja za plačilo kupnine, ampak zberejo le za varščino. Resen kupec jim ponudi oz. od njega izsilijo plačilo določenega zneska v zameno, da odstopijo od ‘draženja’. Nepremičnina se tako proda za izklicno ceno, čeprav je bilo interesentov za nakup več. Nižja cena razveseli resnega kupca, razdeljeni znesek odstopnine še bolj špekulante. Namen postopka ni dosežen. Upnikovo poplačilo je nižje, če ni odpusta to vpliva tudi na preostanek dolžnikovega dolga in na obveznosti morebitnih porokov. Če smo se pred leti ukvarjali z idejo o obdavčenju šolskih bazarjev, je vprašanje na mestu, kako, da pri obravnavani temi svojega poslanstva ni našel še nihče?

Slaba stran dražbe so tudi izsiljevanja in ustrahovanja potencialnih kupcev neposredno pred dražbo. Namen je dosežen, ko vsi vplačniki varščine od dražbe odstopijo. Znani so tudi primeri izsiljevanja kupca, da kupljeno nepremičnino proda nazaj dolžniku. Javnost, ki naj bi bila pri javni dražbi element transparentnosti, je njena največja hiba. Obstaja enostavna rešitev, ki je v svetu nekaj povsem običajnega - elektronska javna dražba. S sistemom, ki varuje identiteto dražiteljev - v razmerju do drugih dražiteljev, v razmerju do organizatorja in do upravljalca sistema, vse do konca dražbenega postopka - se onemogoči špekulacije in doseže transparentnost. Dober sistem izključi možnost vpliva na ceno, zato vsak dražitelj na koncu ponudi svoj maksimum.

III. Na kaj naj računa kupec?

Dražitelja, ki je na dražbi uspel v nadaljevanju čaka postopek za vpis v zemljiško knjigo in če nepremičnina ni prazna tudi postopek izselitve dolžnika. Prodajno pogodbo pripravi upravitelj, kupec pa lahko odkloni plačilo kupnine do pravnomočnosti sklepa o soglasju k prodajni pogodbi. Sledi izdaja sklepa o izročitvi nepremičnine in po pravnomočnosti vpis v zemljiško knjigo. Na papirju enostavno, a se postopek pogosto zavleče zaradi možnosti pritožbe, poziva za plačilo sodne takse, prošnje za oprostitev plačila takse, poziv za predložitev dokazov za oprostitev, možnosti obročnega odplačila in seveda vročanje vseh teh vlog s fikcijo.

Na koncu se kupec vpiše v zemljiško knjigo in uspe tudi v izvršbi, a postopek traja.